“青岛之眼”俯视最残酷的高端局|高新区的三国杀，谁能胜出？

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2246字，预计阅读时间：可能6分钟

文/观察员老王

如果说，如果将最让老王失望的板块做一个排名，高新区无疑高居NO1。

青岛高新区是1992年就获批的国家级新区，但三十年沉浮在青岛的产业版图上依旧是个“小透明”，不要说看不到苏州工业园区的背影，甚至远不及合肥、厦门的高新区；

青岛高新区拥有着青岛一流的规划，商业逐渐成熟，名校环伺，但是通勤的顽疾困扰着许多外溢刚需；

青岛高新区户籍人口连续三年超过50%，但是住宅的价格却是跌跌不休，投资客割得肉疼，改善族换房维艰。

在这样的时代背景下，高新区迎来了“豪宅时代”。

年初亮相的滨湖国际，预计本周末开盘的高实金茂文典府，以及逐渐揭开面纱的国信·溪地美岸新组团，都是以超然的尺度和更精致的园林与会所配套，将高新区的生活品质提高到一个全新的维度。

那么，他们值得买吗？

1

沉沦新区的三个痼疾

虽然2023年很难，但是青岛的经济数据却颇为亮眼。

2023年前三季度，全市生产总值 11769.11亿元，按不变价格计算，同比增长6.0%。这个增量数据放在全国也是相当炸裂的。不仅超过了经济总量排在青岛前面的宁波（增量610亿）、天津（增量356亿），甚至超过了被称为最强地级市、排名全国第六的苏州（增量679亿）。

城市有多耀眼，高新区就有多落寞。

7月5日，国家工信部下属研究机构赛迪顾问发布的《2023园区高质量发展百强研究报告》中，高新区的排名有点惨不忍睹。

北上广，苏锡常你学不来，我觉得高新区的官老爷们一定要去排名第12的合肥高新区学习一个月：

2023年，新增国家级绿色工厂6户、省级绿色工厂14户、绿色设计产品1款、绿色供应链管理企业4户，新增联想集团合肥产业基地、海尔卡奥斯智控互联工厂2座全球“灯塔工厂”。目前合肥共拥有4座“灯塔工厂”，数量跻身全国第二。

楼市火爆的年份里，勾地勾得太舒服了，所以才有“腾讯”小镇这种“标杆”项目，比比在长三角夹缝中生存的合肥高新区，汗颜不汗颜啊？！

产业发展不达预期，没有爆发式增长的原生刚需，是高新区最大的痼疾。

但是青岛高新区优渥的地理环境，获得过亚洲大奖的规划，在北方还是有一定吸引力的，如果能换一个励精图治的团队，引入一个支柱型巨无霸产业，然后围绕这个产业去锻“链”，高新区起势也会很快。

但是，站在购房人的角度，我们要这么想：如果现在的高新区是中国TOP10的存在，那么现在高新区的房价应该比东李每平方米还要贵两三千元。

老王也不止一次说过，高新区也可以没有产业，做一个高品质的睡城。然而，作为睡城，高新区也有两大痛点。

交通不便，是第二个痼疾。高新区东片区可以走环湾，高新区西片区有地铁M8号线，所以如果以睡城考量高新区，老王最看好2025年—2026年有地铁直达五四广场的西片区。

这个痼疾，影响最大的是高实金茂文典府，其次是外地来青岛游玩的游客。

方特——伊甸园 青岛之眼——明月山海间，本市有车一族周末游问题似乎不大，依仗公共交通的年轻人和外地游客怎么办？

是有轨电车，还是专线BRT游览车，这边大项目都落地了，交通配套是不是也该出方案了?

第三个痼疾，是物业。熟悉老王的人都知道，老王曾经在高新区买了一套叠拼住宅，房子不错，但是物业成为老王即时止盈的决定因素。开发商自家物业超额收取物业费，不允许办理空置，还连基本的卫生都搞不好。

老王奔波数日，心力憔悴，最后要通过诉讼方式维权。但是老王心里很明白，这个官司赢得概率很小。

让老王真正愤怒的不是开发商用后发的格式合同套路住户，并且以不签前期物业协议就不给办不动产权证的材料欺凌消费者，而是：

监管部门让投诉人提供了本来他们可以行文确定的证据，但最后以近乎耍无赖的方式，不予立案，不帮购房者维权。

老王的遭遇，并非个例，有的小区业委会和社区掐架，都已经成了新闻。

物业问题不处理好，高新区二手房就会一直跌，高新区楼市就永无集体回暖之日。

我相信：无数像老王这样的人，最后不得不咽下这口“恶气”，但是不论是高新区监管部门还是开发商，有没有好好想一想：

你们这么“阴”消费者，会为自己赢得什么样的口碑，被你们黑的人，还会在高新区买你们的房子吗？

别人我不知道，反正我如果未来在高新区买房子，一定是鲁信、海信、绿城、国信、青特等品质物业的房子，垃圾物业的房子，再便宜再好也不碰。

2

相对好的“熟饼”逻辑

虽然说高新区让老王失望，但是在过去的2023，老王推荐粉丝买得最多的盘却是在高新区。

失望还推荐，你这不是自相矛盾吗？

虽然有遗憾，有失望，但是推荐读者去高新区买房子，老王的理由还是很充分的：

对于100W 的读者或者预算有限的改善族来说，这是近城板块唯一一个把“大饼”做熟了的板块，是可以满足既要还要的存在。

我们先说东部，览秀城里保罗万象，北京实验二小、39中分校家门口可以上，湿地公园周末遛娃烤肉也都很美，生活宜居度完全超越东李、灵山湾、蓝谷，教育资源可以碾压城阳，对于那些工无定所的年轻人来说，真是很友好。

东片区有的东西，西片区未来三年都会有，但是西片区的五所三甲医院和地铁M8号线，是东片区十年内不会有的配套。

在过去十年中，青岛各区市都花了至少一张新城的大饼，但是从居住角度而言，唯一做熟了的就只有高新区，这是在产业未达预期，出手高新区的逻辑。

不论是从北京、临沂外地来青的购房者，还是青岛主城的工薪买房人，过去一年中，老王的十几位读者在高新区西部上车，出手也都是经过理性对比。

远离尴尬区，远离垃圾盘，从某种意义上说，高新区是必须要卖房的刚需族，一个相对好的选择。

还是那句话，如果高新区产业达到了预期，如果高新区一开始就如金鸡湖畔那样品质开发商云集，高新区的房价也不会是现在这个样子。

问题是这可以是刚需族的不二选择：高新区进入改善时代，购房者会买单吗？

3

小众市场的三强搏杀

在巨量的人才住房改为商品房后，当下的高新区，120平方米以下的库存数量庞大。“9·11”之后还有很多次新房上市，所以这个市场不去分析了。

没有居住需求了，想跑的赶紧跑；刚需外溢至此，想买的挑质价比最高的出手。

从整体去化来说，并不理想：

6月份、9月份两个奇怪的成交可以忽略，我们看其它月份，基本就代表了高新区正常的去化。

月均100套，应该是接近真实成交的数据。

不论是即将过去的2023，还是马上要来的2024年，高新区在青岛的改善版图上，都属于小众市场。

但是小众市场，可能有无与伦比的质价比。

在过去一年中，不论是价格还是成交数量，每一次小放量，基本都跟一个盘有关——滨湖国际。

与城阳核心区相对近的距离、东片区成熟的配套、高新区前所未有的景观会所配套、勤奋的营销团队，是滨湖国际卖得不错的理由。

现在摆在滨湖国际面前，有几个问题：

2023年的去化速度，虽然相对不错，集团是不是满意？这样没有竞品的“舒服”日子到头之后，面对竞争该如何应对？现在的应对之策是拿出最好的9号楼，然后给一个更诱人的价格，仅仅凭借这些，够吗？

是被动的等答案，还是积极的抢答案，我们很快就会知道结果。因为这个周末就会有新盘与之近身肉搏：

高实金茂文典府，第一眼的气场与排面，丝毫不输给青岛当下任何一座金茂府。作为中国顶流的豪宅IP，产品力毋庸置疑。

既然产品力和会所你滨湖国际已经卷上来了，那么文典府肯定不会输啊。

会所、园林、户型也都没得挑，而且还有科技系统的加持。

但是，文典府要解决三个问题：

1、地缘改善不足，那么远距离拓客如何打消通勤抗性？

2、物业费 能源费，能不能为这个板块的改善族所接受？

3、代建产品，如何能确保与“原装”楼盘品质统一？

老王相信，在这样的市场之下，这也是购房者关心的问题。

西片区的云溪府，可以说是老王眼看着卖完的。这也是大云谷金茂府之后，老王粉丝最集中的地方。现在马上交付了，兑现力大家很快就能明了：

产品力和未来的价值力都毋庸置疑，五所三家医院和地铁M8号线都摆在那里，足篮球学院和康复大学一开，这个板块人气可以预见。

从云溪府我们可以预见，新地块的户型尺度和产品力，当然也不会输给前面两个项目。

商业的进度，将是2024年国信·溪地美岸新地块能否突围的一个关键。

当然，商业之外，溪地美岸还有一个彩蛋，有望在2024年释放。

两大利好有一个提前官宣，都将是产品力趋于同质化的情况下，去化速度的胜负手。

老王认为，虽然溪地美岸新地块没亮相，但是最乐观的一个。

地铁M8号线，会让很多不愿意在主城区挤大高层中间户的人，牺牲一部剧的时间，来到这里。

就如同三国演义终究会三国归一一样，高新区的高端市场不会出现“三王共荣”的局面，有人会突围，有人就会成为炮灰。

只是希望，在这么羸弱的市场中，开发商们不要再像世园板块那样开盘之后，无底线打价格战了，东李信心挫不起，高新区更是。

· 本文结束 感谢阅读 ·

深度洞悉青岛楼市，扫码关注

别忘了点个赞、在看

支持一下原创